20 ноября 2019 года Александр Беглов в ходе заседания малого правительства одобрил изменения в проект планировки участка в Приморском районе, где компания «Таурас-Феникс» планирует построить завод по производству фасовочно-упаковочного оборудования. Обосновал свое решение крепкий хозяйственник следующим образом: «Проект хороший — почти 800 рабочих мест нам дополнительно для наших горожан… Поэтому принимаем, хороший проект». Рассказываем, почему этот проект вызывает сомнения в своей эффективности и пользе для города.
Решение градоначальника тут же вызвало ряд протестов, в первую очередь, конечно, владельцев гаражей в упомянутом ГСК. Очевидно, что размещение гаражных боксов — далеко не самый эффективный вид использования городской территории, доставшийся нам в наследство от советской власти, что несколько обесценивает ценность мнения собственников гаражей при условии, если их боксы будут выкуплены у них на законных основаниях. Однако можно ли считать создаваемое предприятие генератором общественного блага или хотя бы эффективным земплепользователем, ради которого возможно пойти на демонтаж гаражей и конфликт с местными жителями? Или градоначальник предлагает городу долгосрочный размен шила на мыло? Давайте попробуем разобраться.
Сам кейс изъятия гаражных боксов в целях создания промышленного предприятия нельзя считать рядовым. Как правило, гаражи массово отправлялись под снос ради возведения транспортной инфраструктуры. Для создания нового промышленного предприятия — впервые. Что именно могло подтолкнуть руководство города к такому решению?
Про «Таурас-Феникс» известно немного, но легко можно найти ценные для понимания нашего вопроса нюансы: с 2017 года оно имеет статус стратегического инвестора, уже имеет производственные корпуса на Торфяной дороге, а также что продукцией его являются упаковочные автоматы — продукция, отвечающая федеральному тренду на импортозамещение.
Этих трех фактов достаточно для понимания того, почему принято данное решение. Мотивация промышленников проста — расширение производств при обеспечении близости площадок. Создаваемый объект оказывается в непосредственной близости от существующих цехов на Торфяной дороге — менее двух километров.
Статус стратегического инвестора и производство импортозамещающей продукции в такой ситуации становятся козырем предпринимателей для получения интересной для них территории, пограничной с территорией промзоны «Северо-Западная». Козырем при прочих равных. Однако можно ли считать эти другие условия «равными»? При их детальном рассмотрении становится очевидным, что нет.
Чуть выше мы уже оговорились, что передача территории ГСК промышленному предприятию — нечто очень необычное. И неспроста. В течение последних 20 лет сами предприятия, как правило, становились жертвами сноса, а их территории передавались для возведения деловой застройки, жилья или транспортной инфраструктуры. Этот тренд может показаться на первый взгляд негативным, ведь мы таким образом теряем рабочие места и промышленный потенциал города, однако все не так просто.
Часть таких снесенных предприятий «умерла» достаточно давно «естественной» смертью, не выдержав реалий рыночной экономики или пав жертвой не самого эффективного руководства (Сталепрокатный завод на В. О., Вагонмаш и пр.). Другая часть благополучно самостоятельно переехала за пределы городских кварталов поближе к КАД или другим шоссе (Петмол, Кондитерская фабрика Крупской и пр.).
Что именно подтолкнуло переезжать предприятия? Ведь центр города — это и близость к большинству потребителей, и удобство для сотрудников? Для начала важно понять, что предприятия никогда не привлекал именно центр города. Для них был всегда важен доступ к необходимой для них инфраструктуре и ресурсам. Исторически это были свободные пространства и водоемы, или реки. Именно поэтому основные промышленные пояса Петербурга изначально складывались вдоль набережных Невы и Обводного канала. Со временем, удаляясь от центра, они тяготели к железным дорогам. В наше время они по большей части тяготеют к КАД и пригородам. Например, вдоль КАД расположились петербургские автогиганты: Hyundai, Toyota, Nissan, GM.
«Серый пояс» (сосредоточение предприятий XIX-XX вв.)
И такое размещение предприятий вполне логично как для города, так и для самих предприятий. Предприятиям нужны большие земельные участки для размещения производств — на удалении от центра они дешевле. Рядом оказывается транспортная инфраструктура, позволяющая работать на экспорт, — КАД и междугородние шоссе, к которым также тяготеют и складские комплексы, что немаловажно. Меньше вероятность конфликтов с местными жителями — ближайшие дома оказываются на удалении, что сокращает число возможных жалоб. Что еще очень важно, в долгосрочной перспективе рядом с предприятием остаются свободные земельные участки, которые можно использовать для расширения.
Что выигрывает город? Выселив предприятие за свою черту, город сохраняет или освобождает земельные участки для более эффективных собственников.
Кто эти собственники? Деловые, офисные и торговые центры, гостиницы или даже самое обычное жилье. Все они генерируют для города намного большую прибыль, нежели аналогичные по площади предприятия. В подтверждение сравним выручку существующих мощностей «Таурас-Феникс» с аналогичным по площади бизнес-центром: заявленная на сайте площадь корпусов — 25 тыс. м2.
Годовая чистая прибыль «Таураса» — 38,6 млн рублей за 2017 год. То есть 1,5 тыс. руб/м2/год.
Что может нам дать бизнес? При средней ставке для Приморского района в 1100 руб/м2/мес мы имеем выручку от аренды 13,2 тыс. руб/м2/год. Средняя доходность для арендного бизнеса составляет 70%. Пересчитываем прибыль: 9,2 тыс. руб/м2/год. Однозначная победа офисов. И это без учета того факта, что их этажность намного выше промышленных зданий, а значит и доходность можно еще повышать и повышать.
Сомнительная ценность предприятий и для города как работодателей. Со слов губернатора, «Таурас» обещает городу 800 новых рабочих мест на 7,5 га земли (1,1 рабочих мест на 100 м2). Для сравнения, все в том же Приморском районе свой офис планирует разместить IT-компания JetBrains. Для размещения 570 новых сотрудников ей требуется офис площадью 30 тыс. м2 (1,9 рабочих мест на 100 м2). При этом 30 тыс. м² JetBrains — это площадь занимаемых этажей, тогда как у «Таураса» — это земельный участок. А значит, соотношение «рабочие места — городская территория для бизнеса» может увеличиться в несколько раз пропорционально этажности. Как и соотношение «заработная плата — городская территория», как и «НДФЛ — городская территория», и это если считать, что IT-специалисты будут получать столько же, сколько и работяги «Таураса», что вряд ли.
Еще одна проблема, которую создает для города предприятие, — санитарно-защитные зоны. На долгие годы территория вокруг нового завода будет иметь строгое и непробиваемое градостроительное ограничение.
Вообще, сам вопрос сроков существования предприятия также немаловажен. Скорее всего, земля ГСК будет передана инвестору в долгосрочную аренду на 40—50 лет. Это означает, что город соглашается на полвека остановить развитие данной территории, передавая ее под заведомо не самый эффективный для города и самого инвестора вид землепользования.
И это при том, что данная территория находится в бурно развивающемся Приморском районе, в пешей доступности (1 км) от метро «Старая деревня» и Финского залива (900 м).
В связи с этим принятое губернатором решение выглядит более чем странным и нелогичным. Непредвзятость руководства города при принятии решения оказывается под большим вопросом, а значит, остается только надеяться на то, что причиной выбора заведомо сомнительного проекта было желание попасть в тренд «импортозамещения» или искренняя вера в то, что городу «необходимо возрождать промышленное прошлое», а никак не «подковерный» порядок обсуждения или возрождение игр комитета по инвестициям со «стратегическими инвесторами»
Георгий Фролов