Арт-кластеры. Как это работает. Часть первая: Москва

Обычно мы пишем о Петербурге, но сегодня решили немного отойти от этого правила. Мы хотим рассказать вам об арт-кластерах. О том, как они возникают и работают. И начнём сегодня с Москвы, а продолжим в следующий раз Петербургом, чтобы сравнить два города. Нам самим интересно, что получится и какой город выиграет. Про «Красный Октябрь», «Арму», «Винзавод» и «Флакон» — в нашем новом тексте о московских арт-кластерах.

Арт-кластеры – модный нынче термин, которым определяют чуть ли не треть инициатив, связанных с городской недвижимостью. Чтобы быть максимально в тренде и не путать понятия, стоит разобраться в критериях, которые предъявляют к этим образованиям. А еще хорошо бы выяснить, работают ли эти критерии на деле.

Победоносное шествие арт-кластеров по территории нашей Родины началось, разумеется, со столицы в начале 2000-х.

Как только специлисты начинают рассуждать о так называемой креативной недвижимости Москвы, звучат «Винзавод», «Красный Октябрь», «Арма», Artplay, Flacon. Все это бывшие заводы, расположенные, как правило, в центре города. Отличаются они не столько внешней и внутренней эстетикой (хотя и ей тоже), сколько набором арендаторов, которые преимущственно связаны с архитектурой, искусством, дизайном и новыми медиа.

Сегодня арт-кластеры считаются чуть ли не самыми живыми местами Москвы: здесь проходят лучшие лекции и семинары, работают самые модные рестораны и клубы. Иметь офис в креативном центре сегодня — значит, быть в тренде.

Развитие креативной недвижимости – тренд мировой, мы здесь не первооткрыватели. Так называемая ревитализация промышленных зон – второе основное направление в мировой урбанистике. Таких зон в Москве чуть ли не четверть территории.

Концепции столичных кластеров разнообразны: от наполнения офисными пространствами до выставочных площадей и сложных центров с элементами торговли. Зачем владельцы или управляющие компании так усложняют бизнес? Быстрее и легче было бы сдать помещения в аренду под офисы или же, если местоположение позволяет, превратить фабрики в элитное жилье.

Всё сложнее. За красивым названием «кластер» скрываются сложные объекты, где по тем или иным причинам по легкому пути не пойти: существуют ограничения по градостроительным регламентам, невозможно изменить целевое назначение или есть ограничения из-за охранного статуса.

«Красный Октябрь»: все на личных связях

В 2003 году на карте Москвы появился Золотой остров, где в планах должны были возвести корпуса элитного жилого комплекса. Золотой или в реальности Болотный остров – место зарождения одного из самых интересных кластеров столицы – «Красный Октябрь».

Дело в том, что застройщику проекта, компании «Гута Девелопмент», стройку на этом месте не разрешили. Одна из версий: Лужкову справедливо не понравилось, что в центре города, напротив Кремля, создается не общественное пространство, а закрытая территория.

По официальной версии, арт-кластер на месте бывшей шоколадной фабрики появился согласно концепции застройщика. Однако есть и другая версия. Из-за запрета на строительство простаивали порядка 90 % площадей фабрики, и тогда, чтобы получить хоть какую-то отдачу “Гута Девелопмент” стала сдавать их в аренду. При этом контроля или отбора заявок не было.

Концепция заселения площадей творческими людьми родилась абсолютно случайно и исключительно благодаря личным связям генерального директора компании Антона Чернова. Он предложил друзьям низкую ставку и арендные каникулы на четыре-пять месяцев, чтобы компенсировать затраты на отделку заводских помещений.

Место быстро стало очень популярным, и за счет сарафанного радио основными арендаторами стали люди из мира культуры и искусства. Именно они оценили необычную архитектуру фабрики, ее прекрасное местоположение и, по словам представителей компании, были готовы к тому, что через несколько лет их попросят освободить помещения.

«Гута Девелопмент» никогда не скрывала, что приютила дизайнеров и художников лишь до старта реконструкции. Все договоры заключались не более чем на два-три года. Срок действия самых последних заканчивался в начале 2013-го.

Кондитерская фабрика полностью сменила имидж, став модным местом для столичной богемы, что позволит застройщику серьезно снизить вложения в раскрутку бренда, начать продажи жилья на более ранних этапах и по более высоким ценам. Однако выставки и творческие инициативы по-прежнему занимают значительную часть Золотого острова и пока уходить не собираются.

«Арма»: без концепции ставки не повышать

По похожему пути пошла компания «Большой город», в чьей собственности находится территория завода «Арма».

Газгольдерный завод «Арма» был построен в 1861 году, после приватизации он в разное время принадлежал нескольким банкам, после чего отошел компании.

В середине 2000-х на «Арме» планировалось провести масштабную реконструкцию. В новой концепции развития этой территории ставка делалась на офисы. Запланированы были также помещения под стрит-ритейл, гостиницу. Разработанный проект предусматривал снос большинства зданий, расположенных на территории завода.

Однако подобная концепция привлекла внимание общественных организаций, борющихся за сохранение исторического наследия. Владельцам ничего не оставалось, кроме как сдавать помещения по низким ставкам. Заселение опять же проходило хаотично. Но особенно низкую ставку оценили, разумеется, творческие люди.

Топ-менеджеры «Большого города» не оставили первоначальных планов. Была проведена реконструкция одной из башен-газгольдеров. После этого арендная ставка поднялась. Это привело к резкому сокращению спроса на площади: ставка соответствовала классу А, а окружение башни не дотягивало и до класса В. В результате получилось так, что новых арендаторов «Большой город» не нашел, а часть старых потерял.

Сейчас на сайте кластера довольно короткий список арендаторов, а их качество намного уступает компаниям, осевшим на «Красном Октябре».

Artplay: управление и четкий отбор

А вот концепция компании Artplay имеет куда более видимые границы. Компания была образована в 2003 году и с первых дней существования базировалась на трех направлениях: мебельный шоурум, архитектурное бюро и выставочная деятельность. Первые два приносили доход. Выставки формировали имидж и были магнитом, привлекающим новых клиентов. Получался синергетический эффект, который позволял создавать модное место и одновременно бойко торговать дорогими предметами интерьера. По этой же схеме был организован и первый центр Artplay.

Первый кластер находился в здании фабрики «Красная роза». Порядка 1000 кв. м Artplay использовала для собственных нужд — для организации выставок и продажи мебели, а 90% площадей было сдано в субаренду. Под крышей Artplay удалось собрать около 20 ведущих архитектурных бюро Москвы.

Все находились в постоянном взаимодействии. Архитекторы генерировали торговым компаниям поток клиентов, а управляющая компания постоянно повышала интерес к проекту, организуя различные мероприятия.

В 2008 году Artplay пришлось поменять дислокацию.

Сегодня в построенном на месте фабрики «Красная роза» бизнес-центре снимают площади респектабельные арендаторы: банк «Открытие», «Яндекс», агентство недвижимости Knight Frank, французская компания Lafarge и другие.

А Artplay стала осваивать новую индустриальную площадку — территорию завода «Манометр», который принадлежит компании «Аллтек». Поменяв место жительства, менеджеры Artplay решили, что зарабатывать деньги по схеме «аренда — капитальный ремонт — сдача площадей в субаренду» — слишком рискованный и затратный бизнес. На «Манометре» компания выступила оператором проекта. Все здания завода, общая площадь которых составляет порядка 75 тыс. кв. м, были переданы в управление Artplay, которая решила реконструировать всю территорию завода в рамках общей концепции «Центр дизайна Artplay».

Первые этажи зданий отданы торговым операторам и заведениям общепита, верхние — под офисы.

Artplay отличается от большинства многофункциональных комплексов фейс-контролем арендаторов. Потенциальные обитатели центра должны соответствовать концепции места, в которой основополагающим является слово «дизайн». Различные дизайнерские школы и курсы могут рассчитывать на льготную арендную плату.

Конкуренции со стороны соседей в Artplay не боятся, так как все играют на разных полях. У «Армы» нет четкой концепции, а «Винзавод» — это в первую очередь галерейный бизнес. У Artplay под выставки отдано всего 10 процентов. При этом основная цель проектов не заработать деньги, а сохранить имидж объекта.

«Флакон»: творите, что хотите!

Территория завода находится в собственности компании Николая Матушевского. Это основное отличие от предыдущей истории. Остальное – как по накатанному: низкие  арендные ставки, творческие арендаторы, повышение ставок (территория завода полностью реконструирована и приведена в порядок, поэтому соседство разного класса площадей не пугает).

У проекта сильный акцент на бизнес-составляющую. Под офисы и торговлю отдано по 40% площадей. Оставшиеся 20% — это общественное питание, спорт, развлечения и выставочные площади.

«Флакон» поддерживает креативную атмосферу за счет многочисленных мероприятий: выставок, семинаров, воркшопов. Но все это без ограничений, как на Artplay. На сайте компании есть очаровательный лозунг: «Дизайн-завод «Флакон» – первый креативный кластер столицы с единственным законом – творите что хотите!”

Винзавод: модный подарок

Проект «Винзавод» принадлежит известному предпринимателю Роману Троценко. Территория, на которой расположился кластер, имела проблемы с юридическим статусом земли и строений, а также ряд градостроительных ограничений: схема «все снести и застроить» не сработала, и тогда завод был отдан под искусство.

Центром современного искусства “Визнзавод” руководит жена бизнесмена Софья Троценко. Бизнесом данную ининциативу назвать довольно сложно, поскольку «Винзавод» тратит все, что зарабатывает. Впрочем, Роман Троценко на возврат инвестиций, надо полагать, особо не рассчитывал. Скорее, это дорогой и модный подарок жене.

Однако в плане культурной жизни столицы проект позиций не сдает: на его территории по-прежнему располагаются ведущие российские галереи. Что крайне удобно – срез актуального и модного искусства можно посмотреть буквально за день.

В следующей части мы посмотрим, как возникают и работают арт-кластеры в Петербурге.

Мария Туркина

Фото: из пабликов кластеров «ВКонтакте», а также из ЖЖ nickned.livejournal.com