Петербуржцы уже в курсе, что Госдума приняла закон, который изменит привычную городу модель гостиничного бизнеса. Речь о запрете на размещение хостелов в многоквартирных домах. Однако под действие поправок могут попасть и те, кто сдаёт жильё на сервисах краткосрочного найма вроде Airbnb. Так ли это?
«Луна» берёт на себя заботу разложить по полочкам грядущие перемены.
В 2016 году в Госдуму внесли законопроект об изменении ст. 17 ЖК РФ. Эта норма устанавливает, как можно использовать жилые помещения. Сейчас депутаты вспомнили про инициативу и спешно приняли её в трёх чтениях. После принятия закона в ней появится положение о запрете «гостиниц и иных средств размещения, оказания гостиничных услуг и иных услуг размещения». По-человечески это значит, что в квартирах и других жилых помещениях будет нельзя вести гостиничный бизнес.
Возможность легализоваться в новых условиях будет, но долгая, дорогая и далеко не всегда возможная. Перевод в нежилой фонд доступен, как правило, помещениям на первом этаже. Обязательное условие — организация отдельного входа. С учётом того, что в исторических зданиях подобные работы запрещены, центр Петербурга сразу становится недосягаемым для хостелов и квартир с посуточной сдачей.
Что считается гостиничным бизнесом?
В Петербурге едва ли найдётся парадная, где какая-либо квартира не сдаётся внаём, то есть в аренду. Попадает ли она под это определение — и да, и нет.
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе как угодно распоряжаться своим имуществом, если это не противоречит закону и не нарушает права других лиц. В том числе сдавать в аренду — и это не будет считаться бизнесом в принципе. С другой стороны, у всего есть свои пределы, и в какой-то момент рантье фактически становится предпринимателем. Налоговая служба для этого определяет такие критерии:
- недвижимость куплена для извлечения из неё прибыли;
- собственник систематически заключает договоры аренды;
- у собственника наработана своя клиентская база.
А что с краткосрочной арендой?
Практика такова, что посуточный наём легко вписывается в рамки, установленные налоговой, — сдача жилых площадей здесь поставлена на поток, а значит, имеет место гостиничный бизнес.
Из этого следует, что сдавать квартиры через Airbnb теперь будет запрещено без неадекватно сложной процедуры перевода помещения в нежилой фонд. Но есть нюанс.
Фишка в том, что даже по нынешним законам наймодатели жилья, которые попадают под названные критерии, уже сейчас должны зарегистрироваться как индивидуальные предприниматели. Иначе они находятся вне закона уже сейчас, и изменения на легальном поле их особо волновать не будут.
Другой проблемой, которая может последовать за новым законом, станет волна проверок — их непременно проводят для обкатки нововведения. Госпожнадзор, Роспотребнадзор, прокуратура и другие ведомства обязательно устроят рейды по многоквартирным домам, чтобы выявить и наказать тех, кто игнорирует изменения.
Кстати, о наказании. Перспектива у пойманных на нарушении печальная. В первую очередь, за гостиницу в квартире собственника привлекут по ст. 7.21 КоАП РФ со штрафом до 1500 рублей. Следом — за предпринимательскую деятельность без регистрации прилетит штраф по ст. 14.1 КоАП РФ до 2000 рублей. Маловероятно, но стоит напомнить, что если предприниматель успел заработать больше 2,250 млн рублей, ответственность будет уголовной. Тех, кто сейчас ведёт бизнес официально, ждёт ликвидация юридического лица или прекращение статуса ИП — добровольно или через суд. В качестве бонуса можно получить пачку взысканий за несоблюдение пожарных, санитарных и им подобных правил.
По интернету в разных вариациях ходит хорошее выражение, приписываемое не то Салтыкову-Щедрину, не то Вяземскому: «Строгость российских законов компенсируется необязательностью их исполнения». И ведь актуально! Как будет действовать новая норма, однозначно не знает никто. Если верить Минэкономразвития РФ, выступающему против законопроекта, бизнес хостелов и посуточных квартирных аренд никуда не денется — только в тень уйдут те, кто на сегодняшний момент этого не сделал.
Сергей Мухин